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中古住宅購入のススメ

今、中古住宅を購入・リフォームして夢のマイホームを手に入れる人が増えています。新築住宅を購入するより、ずっと安くすみ、立地条件の良い物件を手に入れることができるからです。

新築を購入した場合と、中古住宅を購入しリフォームした場合の金額の差は大きく、65歳になった時の貯蓄額も大きく変わります。

老後安心した生活を送るため、子育てのため・・・中古住宅購入を検討されてみませんか?


中古住宅購入のメリットとデメリット

  中古 新築
価格 ※1 2,700万円 3,500万円
仲介手数料 ※2 87万円  
諸経費 ※3 135万円 175万円
購入総費用 2,922万円 3,675万円
初期費用(頭金) ※4 584万円 735万円
 
ローン元金 ※5 2,337万円 2,940万円
金利 2.8% 2.8%
支払い金利 1,331万円 1,676万円
ローン総額 3,669万円 4,616万円
月々の支払い額 88,000円 110,000円
 
固定資産税(40年間) ※6 315万円 670万円

<価格比較概算表>
※1:大阪府茨木市の土地面積約150㎡、建物面積約100㎡の中古物件と新築物件の価格を参考。
※2:仲介手数料は物件価格の3%+6万円
※3:諸経費は物件価格の5%と仮定。
※4:頭金として、諸経費等を含む総費用の20%と仮定。
※5:フラット35の金利水準(2011年6月)をもとに金利2.8%と設定(固定)。35年返済、元利均等払いで計算。
※6:参考として40年分の固定資産税の概算。建物は経年償却されることを考慮し概算。
   土地:固定資産税評価額×1/6×1.4% 建物:固定資産税評価額×1.4%

同じ土地面積・建物面積の場合、同じ地域でも新築に比べて中古住宅が割安なのは当然ですが、ではどれほど金額が違うのでしょうか?

左の表は、土地面積・建物面積とほぼ同条件の新築住宅と中古住宅の価格比較表です。

中古住宅は新築と異なり、購入に仲介手数料が必要となりますが、それを含めても、今回計算したケースの場合、支払総額の差額が約1000万円。毎月の支払い額も2万円もの差がでました。

また固定資産税の金額も概算ではありますが、倍以上の差が出ます。

差分をリフォーム費用にあてたとしても、やはり中古住宅のほうが安上がりです。

住宅購入は育児費用や老後の蓄えに大きく関わります。「新しい」にこしたことはありません。もっとも良い選択は人それぞれです。メリット・デメリット、費用を天秤にかけ、お客様にとっての最良は何かじっくり検討してください。

中古住宅購入のメリットとデメリット

新築に比べ割安なだけではなく、実際の建物の状態を見て確認できるのも大きな魅力である中古住宅ですが、当然メリット・デメリットがあるのでよく考えて検討するようにしましょう。


メリット

新築より低予算でできる場合が多い
  建物の経年変化の分だけ安く買えるというメリットがあります。
また、広告費や人件費が新築物件と比べて安く抑えられる分、価格も安くなるのです。



住みたいエリアから選べ、新築よりも選択肢が多い
  気に入った新築物件があっても、勤務地から遠い・郊外である…など立地条件が見合わない場合がありますが、中古物件の場合は様々なエリアに存在し、新築よりも選択肢が多いと言えます。自分のお気に入りのエリアに住むことが可能です。



建物周辺の環境や景観などを具体的にチェックすることができる
  新築ではじっくり間取り図を見たところで、実際の日当たりや風通しの感覚をつかむことはできません。しかし、中古住宅は周辺環境や日当たり、風通しを一目で把握することができます。



建替えよりも解体費用や廃材処分コストを安く抑えることができる
  建替えで古い家を壊すための解体費用は1坪あたりだいたい3〜4万円くらい必要になります。例えば古い家が30坪だった場合は30坪×4万円=120万円が必要になります。それに加え廃材処分費が必要になるため、さらに費用がかさみます。建物本体や基礎に問題がなければ、リフォームでも十分理想の住宅を手に入れることができるでしょう。



建売住宅と違い、自分好みのデザインにできる
  リフォームによってリビングを大きくしたり、工夫して書斎を作ったり…自分好みにデザインを変えることができます。安くこだわりの家を作りたい場合はおすすめです。



大きな家が手に入る
  中古物件の場合、安く手に入る分、新築では予算オーバーな"大きめの物件"を購入することが可能になります。


デメリット


骨組みや柱など構造体の老朽化が激しい場合、新築よりも費用が高くなる場合がある
  建築後、年数がかなり経っている場合、建物本体や基礎、配管など目に見えない箇所に欠陥が潜んでいる場合もあり、その修繕のため金銭負担を強いられることもあります。古すぎる家や管理状況の悪い家、住宅にとって良くない環境下にある家などは注意が必要です。



構造や間取りを大きく変更することが難しい
  物件によっては希望通りの間取りにすることができず、場合により新築の方が割安になることもがあります。自分の希望する間取りにすることが可能かも含め、中古住宅を吟味する必要があります。



建築基準法の規定により、建替えが困難な場合がある
  最初から建ぺい率オーバーの違法建築だった、または用途地域の規制が変わって今建っている大きさが建てられない、といった制約があるケースもあります。



新築に比べ、税金面であまり優遇されない
  新築住宅などは一定の条件を満たせば、租税特別措置法などの適用がなされ、税金免除や減額措置があり有利ですが、中古住宅の取得にはそう言った優遇策が無いため、税金面に関してはデメリットとなります。



耐震面での不安が考えられる
  1981年以降の建物は建築基準法「新耐震設計基準」にそって建築されていますが、それ以降の古い建物は耐震面での不安が考えられます。リフォームの際には部材の補強工事だけでなく、耐震補強も行った方が安心のため、多く費用がかかる可能性があります。しかしリフォーム時にしっかり補強する事により、中古住宅でも十分長く住まうことが可能になります。


中古住宅選びのポイント

一生に一度の買い物といっても過言ではない住宅購入。失敗はしたくありませんよね。新築と違い、すでに建物がありますので、現地へ足を運びしっかりと自分の目で物件を確認しましょう。その際、建物だけでなく、周辺環境やご近所のコミュニティ、管理状態まで目を配りましょう。



リフォーム歴チェック
  リフォームを予定していない箇所は前回の改修・修繕からどれくらいの年月が経っているのかを調べるとよいでしょう。また、リフォーム済みの場合、その額が中古物件の売値に上乗せされていることがほとんどのため、リフォーム箇所が重複するようなら損をしてしまいます。注意しましょう。



築年数チェック
  1981年以降に建てられた中古物件を探されることをおすすめします。1981年は建築基準法の「新耐震設計基準」が施行された年ですので、これ以降に建てられた建築物は新しい耐震基準に沿って建てられている可能性が高いからです。リフォーム時、耐震補強なして費用を抑えることができます。



基礎チェック
  見学時、必ず確認したいのは基礎部分と外壁です。まず、基礎部分に深い亀裂が起こっていれば大問題です。地盤が軟弱で部分的に沈んでいる可能性があり、その場合、家屋自体がひずみ耐震性や耐久性に弱くなっていきます。ひび割れの隙間が0.5mm以上かどうかが判断基準となります。



内装チェック  
 

内装リフォームをお考えの場合は間取り・設備の変更は可能かを必ずチェックしてください。建物によっては構造や間取りを大きく変更することが難しい場合があります。管理会社やリフォーム業者にアドバイスしてもらうなど確認しましょう。また、設備・機器の使い勝手や、居住性(防音性、バリアフリー、窓の大きさ、天井の高さなど)もチェックし、リフォーム箇所を検討しましょう。

水平器と曲尺があれば、壁や床のゆがみや傾斜を確認することができますので、お持ちであれば確認してみましょう。見た目だけではわからない誤差が判別できます。専用の計りがなくても、戸やサッシ回りを見ることで簡単に判断することができます。戸を締めたときにすき間があったなら建物の変形が疑われます。

また壁のシミやヒビもチェックしておきましょう。たとえば、パイプが曲がったり破損することによって水が漏れ、壁にシミが生じたとします。単純にパイプを修理すれば問題ないと思われますが、パイプが曲がるほどの力(地震や外部からの衝撃)が建物にかかったということです。別の箇所にも大きな損傷が生じているかもしれません。もし不安な箇所があれば専門家に相談して判断してもらうとよいでしょう。

ここで注意したいのは、間取りが悪い・内装が汚いという印象だけで判断することです。中古住宅は安く手に入る分、リフォームなども楽しめるわけですから、リフォームも考慮して検討しましょう。リフォームをする場合、構造壁や柱が壁の位置を変えられるような位置にあるかをチェックしましょう。構造壁は建物の外壁に近い部分にあった方が、建物を広く支えているので、中の仕切り壁を自由に動かせる可能性が広がります。






外壁・外観チェック
  もし内装のリフォームだけをお考えの場合は、外壁の細かなチェックも必要です。外壁の小さなひび割れはリフォームで解消できますが、大きな亀裂が入っている場合、そこから雨水がしみ込んで、壁内部や断熱材がカビや腐食でボロボロになっている可能性があります。妙な浮き上がりなど注意してチェックしましょう。

最近の建物はサイディング(建物表面を保護する外壁材)を施したものが増えてきています。検討物件がサイディングの建物であれば“サイディングのズレ”に注意しましょう。ズレにより雨漏りの原因になり、主要構造部を痛めている可能性があります。

他に注意すべき点は、門扉・外溝、屋根、バルコニー(ベランダ)などです。できる範囲で塗装の剥がれやサビ、ひび割れなどがないか確認してください。

また建物のバランスにも注意してください。2階・3階部分が1階よりも大きい建物は大地震のとき被害が大きくなる傾向があります。また、開口部の面積比率が高い建物は、壁量が不十分で強度が不足している可能性が高いので、見学の際には見ておくべきでしょう。



見えない部分のチェック
  内装など目に見える箇所は修繕によりきれいになっている場合が多いですが、床下や小屋裏など目に見えない部分を見ることによって建物の傷み具合がわかります。

床下は湿気が発生しやすく白アリや木の腐敗、カビなどの被害を受けやすい箇所です。水がたまっている、シミがある、カビのにおいがする、こういった建物は要注意です。

小屋裏で見るべき点は柱の接合部分のズレや割れです。地震や外部からの衝撃によって建物が変形してしまったサインです。また断熱材の施工状態もチェックしましょう。すき間があれば、そこに結露が生じやすく損傷の原因になります。断熱効果が期待できないうえ、劣化しやすく、他にも手抜きがある可能性も考えられます。





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